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| ◎ 도서명 : 포석부터 남다른 땅 투자 9단 |
| 작가 : 신종익 지음 |
| 정보 : ISBN 89-5782-045-0(03320) / 328쪽 |
| 발행일 : 2006/10/30 |
| 정가 : 14,000원 → 할인가 12,600원(10%↓) |
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돈 앞에 당당한 경제자유인 프로젝트17
황금이 내재된 땅을 알아보고 새로운 가치를 만들어내는 개인 디벨로퍼, 진정한 고수인 그들을 우리는 땅투자 9단이라 부른다.
8.31대책 그후 1년, 땅값은 더 올랐다
전방위 규제를 골자로 한 8.31 부동산 대책에도 불구하고 작년 전국 땅값은 약 5% 정도 상승해 참여정부 들어 가장 많이 올랐다. 서울, 경기권의 개발을 비롯한 행정도시, 기업도시, 혁신 클러스터, 공기업 이전 등의 개발호재는 여전히 지가를 움직이는 최대 변수로 작용하고 있다.
그러나 아직도 살고 있는 아파트 혹은 주택의 대지지분을 포함하여 전국민의 73%는 자신의 땅을 한 평도 갖고 있지 못하며, 한 평이라도 갖고 있는 1,070만 가구 중 상위 1%가 전국 땅의 30% 이상을 갖고 있다. 아직도 땅은 여러 재테크 수단 중에서 ‘섣불리 투자하기 어려운’ 상품이자, ‘맛을 보면 다시 찾는’ 상품인 셈이다.
묻지마 투자에서 포석 투자로의 전환
부동산 투자의 핵심이 집값이 아닌 땅값에 있다는 점은 대부분의 사람들이 공감하는 사항이다. 정부의 여러 규제 조치는 아무도 땅을 사지 말라는 엄포가 아니라 ‘수익이 많으므로 투기수요를 차단한다’는 것을 의미한다. ‘명확한 투자 목적’을 가지고 ‘실수요’로 투자하는 이에게는 상대적으로 문을 넓게 열어놓았다.
전경련 상무, 건교부 SOC민간투자심의위원회, 국무총리실의 부패방지대책협의회, 기획예산처의 부담금심의위원회 위원 등을 역임한 저자는 이제 ‘사서 묻어두기식 땅 투자’에 종언을 고하며 길과 법에 통달한 ‘디벨로퍼’만이 땅 투자에 성공할 수 있을 것이라고 조언한다.
땅을 안다면 부자 팔자를 예약한 것
향후 부동산투자의 성패는 가치 있는 땅을 먼저 찾아낼 줄 아는 안목과 산 땅을 개발할 줄 아는 능력에 달려 있다. 전국 3,000여만 필지 중에서 저평가된 것을 찾아내 지목을 바꿀 줄 아는 사람들에게는 부동산만한 투자처가 없다. 특히 농지와 산지는 여전히 매력 있는 투자대상이다. 값이 싸고 세율이 낮아 사서 그저 둬도 값이 오르고, 리모델링하거나 건축하여 지목을 바꾸면 또 다시 값이 2배 이상 오른다. 고속도로나 신도시 건설 등으로 용도지역이 바뀌면 땅값이 일순간에 몇 배 오른다. 도시인인 가진 농지와 산지는 세율이 높지만 건축을 하면 세 부담도 크게 줄어든다. 땅을 안다면 부자 팔자를 예약한 셈이다.
땅 투자의 모든 것을 솔루션화한 최초의 지침서
땅 투자의 원리는 가치투자의 원리와 같다. 가치 있는 땅을 사면 가격은 더 오르고, 그 땅에 건물을 지으면 주식의 배당과 같은 수입이 발생한다. 이 책은 저평가된 땅을 찾고, 그 땅을 리모델링하여 가치를 높이고, 건축하여 땅값을 한 단계 더 높이면서 현금흐름을 창출하고, 필요할 때 매각하는 등 땅 투자에 관한 솔루션을 제시하고 있다. 비록 투자 문외한이라도 우리나라 땅 투자의 흐름을 한눈에 알 수 있을 것이며, 현재 땅을 갖고 있는 분이라면 적절한 개발방법 및 매도방법을 알게 될 것이다. 또한 앞으로는 세금 문제가 투자수익을 크게 좌우하게 되므로 매입단계부터 챙겨야 할 각종 절세방법들도 상세히 일러놓았다. 그럴듯한 성공사례로 꾸민 책이 아니라 땅 투자자가 처한 상황마다 응용할 수 있는 방법을 제시하는데 초점을 맞췄다.
땅은 고단한 인생에 든든한 뒷심이 되어준다
최근의 아파트값 폭등이 다시 한 번 증명하듯, 부동산 경기가 실종되었다고 아우성일 때가 오히려 선별투자를 고려해야 할 시점이다. 재테크 고수들은 일반인과 반대로 사고하며 남들이 투매할 때, 남들이 거들떠보지 않을 때 움직인다.
앞으로의 인생과 노후 포트폴리오에 땅은 반드시 포함되어야 할 수익성 부동산이다. 남들도 갖고 싶어할 그 땅을 먼저 선점하여 이런저런 계획을 세우는 것만으로도 인생은 더욱 풍요롭고 든든해질 것이다.
■추천의 글
좋은 땅을 알아내고 땅의 가치를 높이는 여러 방법과 절세 노하우 등 부동산 투자의 이모저모를 꼼꼼하게 파헤친 책이다. 부동산도 아는 것만큼 보인다는 사실을 기억하라. -공병호(공병호경영연구소 소장)
부동산 투자의 핵심인 가치분석과 건축허가 및 각종 변경에 관한 이론과 제도들을 초보자들도 쉽게 이해할 수 있도록 간단명료하게 정리한 점이 돋보인다. 오랫동안 각종 정책을 다뤄보고, 정부의 여러 위원회에 참여하면서 토지정책의 메커니즘을 잘 알고 있는 저자의 높은 식견 탓일 것이다. - 안종원(한국․동아제분 부회장, 전 쌍용 사장)
이 책은 저평가된 땅을 사서 개발하고 팔기까지의 전 과정에 관련된 각종 법률과 실무적인 지식을 체계적으로 전달하고 있다. 책을 읽고 나면 땅을 사서 남보다 높은 수익률을 올리고 절세하는 일련의 과정들이 자연스럽게 숙지될 것이다. - 이상영(부동산 114 대표이사)
주식이나 아파트와 달리 땅은 리모델링이나 건축하면 가치도 높이고 절세도 할 수 있는 점에서 매력적이다. 이 책은 그러한 원리와 구체적인 방법들을 이론과 법률에 입각하여 요령 있게 설명하고 있다. 개인투자자들이 땅의 가치를 높일 수 있는 방법이 이렇게 다양한 줄은 이 책을 보고 알았다. - 이정근(현대건설 상무)
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1장 고수는 아무도 거들떠보지 않을 때 땅을 산다
01. 부동산에는 사이클이 있다
02. 부동산 대박은 땅에서 터진다
03. 땅은 몸통째 먹을 수 있는 투자상품
04. 땅에 규제가 많다는 것은 수익이 보장된다는 의미
05. 땅을 알면 부동산이 제대로 보인다
06. 땅의 수요는 결코 줄지 않는다
07. 노력하는 사람만이 땅의 고수가 된다
2장 가치 있는 땅은 이렇게 찾아낸다
08. 세상 어디에도 똑같은 땅은 없다
09. 땅의 가치는 도로가 결정한다
10 .예쁜 땅이 보기도 좋고 값도 잘 오른다
11. 땅은 첫째도 둘째도 위치다
3장 땅의 이력서를 보면 땅이 보인다
12. 땅문서를 모르면 땅의 까막눈
13. 옆 땅의 지목도 확인하자
14. 현황지목을 무시하지 마라
15. 용도지역이 땅 팔자를 결정한다
16. 계획관리지역이 될 땅을 잡아야 한다
17. 3종 일반주거지역이나 준주거지역을 노리자
18. 용도지구는 일일이 확인한다
19. 그린벨트 같은 용도구역은 신중을 기하자
20. 도시계획시설부지 문제는 매수청구권이 해결사
21. 지구단위계획구역으로 지정될 지역을 찾아라
22. 도시계획입안사항은 반드시 확인하자
23. 토지이용계획확인서에 나타나지 않는 용도지역도 많다
24. 용도지역이 중복된 땅도 고르기 나름
25. 소유권이전을 위한 등기부등본 꼼꼼 확인법
26. 연접개발제한을 확인하자
4장 날아오르는 땅은 따로 있다
27. 쓰임새 많고 대박도 잘 터지는 농지
28. 산지는 농지보다 사기 쉽고 용도는 농지와 같은 땅
29. 건물이 있는 땅을 노리자
30. 땅값은 수요를 따라간다
31. 고속도로와 철도가 건설되면 개발도 일사천리
32. 정부가 대규모로 개발하는 지역은 여전히 유망하다
33. 꼬리에 꼬리를 물고 개발되는 기업도시
34. 관심을 끄는 특수한 땅
35. 전기와 전화가 들어오는가?
36. 이런 땅은 아예 사지 말자
37. 개발정보는 이렇게 구한다
5장 부동산고수는 이렇게 땅을 산다
38. 아무나 못 사기에 가치가 있는 땅
39. 도시인이라고 농지를 못 사랴
40. 건축허가로 농지소유규제를 해결한다
41. 실수요가 있으면 토지거래허가제도도 문제없다
42. 토지거래허가구역의 땅은 이렇게 산다
43. 토지투기지역도 문제없이 살 수 있는 방법
44. 지혜로운 사람은 남의 돈을 이용한다
45. 사려는 목적이 있어야 땅이 보인다
46. 유능한 부동산중개사는 땅 문제 해결 도우미
47. 땅을 조금이라도 싸게 사려면
48. 땅을 살 때는 이것을 점검하자
6장 땅 몸값을 올리는 리모델링 방법
49. 못난 땅도 성형하면 인기가 급상승
50. 넓은 땅을 나누는 분할 기법
51. 토지의 권리관계를 설정하는 필살기
52. 좁은 땅을 합치는 합병 기법
53. 길보다 낮으면 높이고 높으면 낮추는 정지 방법
54. 땅 가치를 낮추는 길은 바꾸자
55. 옆의 땅을 사서라도 길을 만들어야 하는 맹지
56. 맹지에 길을 내기 위한 토지사용승낙서 활용법
57. 넓은 땅을 분할할 때도 도로를 확보하자
58. 구거나 배수로는 땅에 생명을 주는 통로
59. 지상권은 해제시키자
60. 분묘기지권이 없는 남의 분묘는 개장하자
61. 공유지는 분할하고 선순위 저당권은 인수하자
62. 주위에 있는 국공유지는 매입하자
63. 수용될 때에 대비하자
64. 작은 임야는 등록전환하자
65. 가설건축물을 지어두자
66. 농지를 샀다면 농지원부를 발급받자
67. 땅도 유지보수해야 가치가 오른다
7장 땅 몸값 올리는 건축과 용도변경
68. 부동산 대박은 변경에서 나온다
69. 지목변경은 건축허가에서 시작된다
70. 건축은 전문가들만의 영역이 아니다
71. 건축하기 전 수익성 분석은 필수
72. 장래용도와 세금을 고려해야 하는 농지와 산지
73. 허가받은 내용이 변경되면 변경허가를 받아야
74. 근린생활시설은 이렇게 짓는다
75. 농지라면 농업인 주택을 짓자
76. 건축물 용도변경으로 이용가치를 높인다
77. 용도지역은 변경될 곳을 노려 투자하자
78. 땅의 가치를 높이는 건물 종류 고르기
8장 세금이 수익률을 좌우한다
79. 땅은 원하는 시기에 팔기가 쉽지 않다
80. 세금을 모르면 헛수고
81. 같은 땅이라도 세금에 따라 가격은 여러 가지
82. 세금이 우대되는 땅과 차별받는 땅
83. 재산세는 분리과세되도록 준비하자
84. 쉽게 외워지는 양도소득세 절세법
85. 개발할 때는 준조세를 검토하자
86. 재촌과 자경으로 양도소득세 중과를 피하자
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신종익(申鍾益)
고려대 법학과를 졸업하고 서울대 대학원 경영학과를 수료했다. 전국경제인연합회에서 상무로 재직할 때까지 토지, 금융, 세제, 사회간접자본(SOC), 행정규제 등 기업정책의 문제점 개선업무를 주로 담당하였다. 정부의 정책결정 과정에도 참여하여 건설교통부의 SOC민간투자심의위원회, 재정경제부와 공정거래위원회의 대기업관련 T/F, 국무총리실의 부패방지대책협의회, 기획예산처의 부담금심의위원회, 재정경제부의 소비자분쟁조정위원회, 노사정위원회의 공공특위 위원 등을 역임했다.
현재 3W연구소 대표이며, 국회 입법지원 위원, 인터넷신문 ‘데일리안’의 논설위원으로 있다.
저서로는 《부담금 현황과 개선방안》, 《시장경제와 규제개혁》, 《행정조사 실태와 개선방안》 등이 있다.
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